Prepíšete dom na deti ešte za života? Pozor na chybu, pre ktorú môžete prísť o istotu bývania!

Darovať dom alebo byt deťom ešte počas života, alebo počkať, kým ho zdedia? Túto otázku si kladie mnoho slovenských rodičov. Hoci sa darovanie môže zdať ako jednoduché riešenie, má aj riziká, o ktorých sa v rodinách často nehovorí. Jedným z najväčších je strata kontroly nad vlastnou nehnuteľnosťou.

Mnohí rodičia chcú svojim deťom uľahčiť budúcnosť. Rozhodnú sa preto prepísať rodinný dom či byt na syna alebo dcéru s presvedčením, že v ňom budú môcť pokojne dožiť.

Lenže dobré rodinné vzťahy dnes ešte nemusia znamenať, že rovnaká situácia bude aj o desať či dvadsať rokov.

Čo teda hovorí slovenský zákon a na čo by ste si mali dať pozor skôr, než podpíšete darovaciu zmluvu?

1. Darovanie domu deťom: Čo sa stane po podpise zmluvy?

Pri darovaní nehnuteľnosti rodič bezodplatne prevedie vlastníctvo domu, bytu alebo pozemku na inú osobu, najčastejšie na svoje dieťa.

Podľa slovenského Občianskeho zákonníka musí byť darovacia zmluva týkajúca sa nehnuteľnosti písomná.

Samotným podpisom sa však vlastníctvo ešte neprevádza. Rozhodujúce je povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Po dokončení prevodu sa vlastníkom stáva obdarovaný.

A práve tu vzniká najväčšie riziko.

Ak rodičia darujú celý dom dieťaťu bez ďalšieho právneho zabezpečenia, už nie sú jeho vlastníkmi. Nemôžu preto automaticky rozhodovať o tom, či sa dom predá, založí alebo inak využije.

Samotný príbuzenský vzťah im nezaručuje právo bývať v darovanom dome až do smrti.

2. Chcete v dome dožiť? Nezabudnite na vecné bremeno

Jednou z najdôležitejších možností ochrany rodičov je zriadenie vecného bremena doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.

V praxi to znamená, že dom síce vlastní dieťa, ale rodič má právne zabezpečené právo užívať nehnuteľnosť v dohodnutom rozsahu.

Vecné bremeno by malo byť riadne zriadené a zapísané v katastri.

Je veľmi dôležité presne určiť, čo toto právo zahŕňa.

Napríklad:

• či môže rodič užívať celý dom alebo len jeho časť,
• či môže používať kuchyňu, kúpeľňu a spoločné priestory,
• kto bude platiť energie a bežné opravy,
• ako sa bude riešiť prístup do domu,
• či sa právo vzťahuje na oboch rodičov.

Ak sa nehnuteľnosť neskôr predá, riadne zriadené vecné bremeno spravidla zostáva zachované a musí ho rešpektovať aj nový vlastník.

Pozor: Vecné bremeno neznamená, že rodič zostáva spoluvlastníkom domu. Chráni predovšetkým konkrétne právo užívania, nie vlastnícke rozhodovanie.

3. Môže dieťa darovaný dom predať?

Áno. Ak sa dieťa stane výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, môže s ňou v zásade nakladať ako vlastník.

Môže sa rozhodnúť dom predať alebo ho použiť ako zabezpečenie úveru, pokiaľ tomu nebránia konkrétne právne obmedzenia.

Práve preto je nebezpečné spoliehať sa len na ústny prísľub, že rodičia budú môcť v dome bývať navždy.

Zvlášť komplikované situácie môžu vzniknúť pri dlhoch obdarovaného, exekúcii alebo rodinných konfliktoch.

Zapísané vecné bremeno poskytuje dôležitú ochranu, no nemusí odstrániť všetky praktické a právne riziká.

4. Dá sa darovaný dom získať späť?

Niektorí rodičia si myslia, že keď dom darovali, môžu si ho pri nezhodách jednoducho vypýtať naspäť.

Takto to však nefunguje.

Podľa § 630 Občianskeho zákonníka sa darca môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny spôsobom, ktorým hrubo porušuje dobré mravy.

Nestačí teda obyčajná hádka, rozdielny názor alebo sklamanie z rodinných vzťahov.

Každý prípad sa posudzuje podľa konkrétnych okolností. Ak obdarovaný nárok neuzná, môže byť potrebné riešiť spor súdnou cestou.

Darovanie preto netreba považovať za rozhodnutie, ktoré možno kedykoľvek bez problémov zrušiť.

5. Čo ak rodičia dom nedarujú a deti ho zdedia?

Druhou možnosťou je ponechať nehnuteľnosť vo vlastníctve rodičov a umožniť jej prechod na dedičov až po smrti.

Výhodou je, že rodičia počas života zostávajú vlastníkmi a zachovávajú si kontrolu nad svojím majetkom.

Na Slovensku sa dedí zo zákona, zo závetu alebo kombináciou oboch spôsobov.

Ak poručiteľ nezanechá závet, uplatnia sa zákonné dedičské skupiny.

V prvej dedičskej skupine dedia deti a manžel alebo manželka poručiteľa rovnakým dielom.

Ak je dedičov viac, môžu sa v dedičskom konaní dohodnúť na vyporiadaní majetku.

Napríklad jeden súrodenec môže nadobudnúť dom a ostatných vyplatiť, ak sa na tom dohodnú a dohoda spĺňa zákonné podmienky.

6. Môžu rodičia odkázať celý dom iba jednému dieťaťu?

Situácia je zložitejšia, než si mnohí myslia.

Slovenské právo chráni takzvaných neopomenuteľných dedičov.

Podľa § 479 Občianskeho zákonníka musia maloletí potomkovia dostať aspoň svoj zákonný dedičský podiel a plnoletí potomkovia aspoň polovicu zákonného podielu.

Výnimkou môžu byť prípady platného vydedenia.

To znamená, že ani závet nemusí automaticky zabezpečiť, aby celý majetok získalo výlučne jedno dieťa bez ohľadu na práva ostatných potomkov.

Ak chcú rodičia upraviť dedenie inak, je vhodné poradiť sa s notárom.

7. Platí sa na Slovensku daň z darovania alebo dedičstva?

Dobrou správou je, že na Slovensku sa samotné nadobudnutie nehnuteľnosti darovaním alebo dedením spravidla nezdaňuje daňou z príjmov.

Samostatná daň z dedičstva ani daň z darovania sa na Slovensku neuplatňuje.

To však neznamená, že s prevodom nehnuteľnosti nie sú spojené žiadne náklady.

Pri darovaní treba počítať napríklad s vyhotovením zmluvy, overením podpisov a správnym poplatkom za návrh na vklad do katastra.

Pri dedení zase vznikajú náklady súvisiace s dedičským konaním a odmenou notára.

Pozor aj na miestnu daň z nehnuteľností. Nový vlastník musí posúdiť svoju povinnosť podať priznanie príslušnej obci alebo mestu, spravidla do 31. januára nasledujúceho roka po zmene vlastníctva.

8. Chcete zdedený alebo darovaný dom predať? Tu vzniká veľký rozdiel

Práve pri následnom predaji môže byť rozdiel medzi darovaním a dedením finančne významný.

Ak dieťa zdedí dom po rodičovi

Pri dedení v priamom rade sa na účely oslobodenia príjmu z predaja od dane zohľadňuje aj obdobie, počas ktorého nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.

Ak rodič vlastnil dom napríklad dvadsať rokov a dieťa ho následne zdedí, príjem z jeho predaja môže byť pri splnení zákonných podmienok oslobodený od dane aj bez ďalšieho päťročného čakania.

Ak rodič dom daruje

Pri darovaní je situácia odlišná.

Ak obdarovaný predá nehnuteľnosť skôr než po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja spravidla nie je oslobodený od dane.

Pri výpočte základu dane však môžu zohrávať významnú úlohu uznateľné výdavky vrátane hodnoty nehnuteľnosti určenej podľa zákonných pravidiel.

Preto môže byť z daňového hľadiska výhodnejšie nehnuteľnosť zdediť než ju dostať darom a krátko nato predať.

Každú situáciu však treba posudzovať individuálne.

9. Čo ak rodičia darujú dom iba jednému zo súrodencov?

Toto rozhodnutie môže byť zdrojom rodinných sporov.

Predstavme si rodičov, ktorí majú dve deti. Rodinný dom darujú dcére, pretože sa o nich stará, zatiaľ čo syn býva v inom meste.

Po smrti rodičov môže vzniknúť otázka, či sa dar zohľadní pri dedení ďalšieho majetku.

Slovenský Občiansky zákonník upravuje započítanie určitých bezodplatných plnení, ktoré dedič dostal od poručiteľa počas života, na jeho dedičský podiel.

Neznamená to však, že druhý súrodenec automaticky získa polovicu už darovaného domu.

Práve preto je rozumné rodinné majetkové rozhodnutia vopred vysvetliť a právne správne pripraviť.

10. Darovanie alebo dedenie: Čo je teda lepšie?

Jedno univerzálne riešenie neexistuje.

Darovanie môže byť vhodné, ak chcú rodičia previesť nehnuteľnosť ešte počas života, majú jasne usporiadané rodinné vzťahy a zároveň si právne zabezpečia svoje bývanie.

Dedenie môže byť vhodnejšie, ak si rodičia chcú zachovať úplnú kontrolu nad domom alebo bytom až do konca života.

Pred rozhodnutím je vhodné zvážiť aj dlhy detí, ich rodinnú situáciu, prípadnú hypotéku, počet dedičov a plánovaný predaj nehnuteľnosti.

Najväčšia chyba, ktorú môžete urobiť

Najrizikovejšie je prepísať celý dom na dieťa bez dôkladne pripravenej zmluvy, bez právneho zabezpečenia bývania a bez premyslenia budúcich dôsledkov.

Rodinné vzťahy sa môžu zmeniť. Zákonne prevedené vlastníctvo však nemožno jednoducho vziať späť len preto, že človek svoje rozhodnutie oľutoval.

Pred podpisom darovacej zmluvy sa preto oplatí investovať do konzultácie s advokátom alebo notárom. Náklady na odbornú pomoc môžu byť zanedbateľné v porovnaní s hodnotou domu a následkami nesprávneho rozhodnutia.

 

Upozornenie: Článok má informačný charakter a vychádza zo slovenského právneho a daňového rámca. Nenahrádza individuálne právne ani daňové poradenstvo.